Xavier VOETS, Notaris te Bilzen

 

Xavier VOETS

Notaris te Bilzen

Omgevingsvergunning

Een omgevingsvergunning is de verzamelterm voor vergunningen die je moet aanvragen om veranderingen te kunnen aanbrengen aan een onroerend goed. In Vlaanderen is de algemene regel dat je een vergunning nodig hebt, bijvoorbeeld als je gaat bouwen, verbouwen, slopen, graven, bomen vellen, reclameborden of afsluitingen wil plaatsen… ...

Er bestaan verschillende omgevingsvergunningen:

 

Omgevingsvergunning (voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten)

Een omgevingsvergunning voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten is een vergunning die je moet aanvragen om bepaalde bedrijven te mogen opstarten. Voor andere activiteiten is er alleen een meldingsplicht. Om te weten of je een vergunning nodig hebt, moet je nagaan of je bedrijf behoort tot klasse 1, 2 of 3 van het Vlaams Reglement betreffende de Milieuvergunning (VLAREM 1).

 

 

Onbeheerde nalatenschap

Ook bij een onbeheerde nalatenschap melden de erfgerechtigde erfgenamen en legatarissen zich niet aan. Bij onbeheerde nalatenschappen meldt de Staat, die de nalatenschap in zulke gevallen mag opeisen, zich ook niet aan.

De erfgerechtigden hebben altijd een bepaalde termijn om te kiezen of ze de nalatenschap aanvaarden, verwerpen of aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving. Indien ze niet binnen de termijn een keuze hebben gemaakt, gaat men er ook van uit dat de nalatenschap onbeheerd is. In deze gevallen zal er een curator moeten worden aangesteld.

Van zodra de Staat echter zijn “rechten” opeist en zich aanmeldt, is de nalatenschap niet meer onbeheerd.

 

Ondeelbare verbintenis

Een ondeelbare verbintenis is een verbintenis die niet kan opgesplitst worden tussen verschillende schuldeisers of schuldenaars. De verbintenis kan niet gedeeltelijk uitgevoerd worden. De ondeelbaarheid volgt uit de aard van de verbintenis of uit een overeenkomst tussen de partijen.

 

Ondergrondse of bovengrondse inneming

Een inneming is een vorm van gedeeltelijke onteigening op een goed, die tijdelijk of definitief is en die bijvoorbeeld de doorgang van een ondergrondse leiding of het plaatsen van een elektriciteitscabine mogelijk maakt. Bij aankoop van een onroerend goed, ongeacht of je al dan niet werken plant, kan het nuttig zijn om na te gaan of er ondergrondse leidingen bestaan.  Je kan dit nagaan via de website van het  “Federaal Kabels en Leidingen Informatie Meldpunt”, afgekort het KLIM.

 

Onderhands testament

De testamenten moeten door elke erflater individueel opgemaakt worden. De enige wettelijke uitzondering op deze regel vormt de contractuele erfstelling waarbij twee echtgenoten elkaar wederkerig het grootst beschikbare gedeelte van hun nalatenschap vermaken voor het geval zij als eerste zouden overlijden. Een onderhands testament moet altijd met de hand geschreven worden!

 

Onderhandse verkoopovereenkomst

Onderhandse overeenkomst (of “compromis”) komt tot stand als partijen beiden een wilsovereenstemming hebben bereikt over het voorwerp en de prijs van de koop. Een onderhandse verkoopsovereenkomst kan dus mondeling tot stand komen, maar er zal verplicht een geschrift moeten opgemaakt worden met oog op het bewijs.

De verkoopsovereenkomst vormt de basis voor de opstelling van de notariële akte.

 

Onderhuur

Bij een onderhuur verhuurt de huurder zelf een deel van de woning aan een andere persoon. Die andere persoon is dan de onderhuurder. Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder is er geen enkele rechtsband.

 

Onderneming (in de zin van het Wetboek Economisch Recht)

Een onderneming in de zin van het Wetboek Economisch Recht is elke natuurlijke of rechtspersoon (bedrijf, non-profitorganisatie, enz.) die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft.

Enkel voor de economische activiteit die de persoon op duurzame wijze uitvoert, kan die persoon als onderneming beschouwd worden

 

Onderneming (in het kader van de vrijwaring voor verborgen gebreken)

Een onderneming is elke natuurlijke of rechtspersoon (bedrijf, non-profitorganisatie, enz.) die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft. Enkel voor de economische activiteit die de persoon op duurzame wijze uitvoert, kan die persoon als onderneming beschouwd worden.

Het begrip onderneming is onder meer van belang voor de vrijwaring voor verborgen gebreken bij onroerende goederen, zoals een woning. Een onderneming in de zin van een “beroepsverkoper” (zoals bijvoorbeeld een bouwpromotor) is tot een ruimere vrijwaring gehouden bij een verkoop aan een consument. Een bloemist die eenmalig een onroerend goed verkoopt is bijvoorbeeld geen onderneming voor wat betreft die verkoop.

 

 

Onderpacht

De pachter kan zonder de toestemming van de verpachter het gehele pachtgoed in onderpacht geven aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot, evenals aan de echtgenoten van voornoemde afstammelingen of geadopteerde kinderen.
 

 

Ongelijke inbreng (kopen met…)

Kopen met een ongelijke inbreng betekent dat de ene koper wat meer financiële middelen investeert in de aankoop van de woning. Het gebeurt bijvoorbeeld af en toe dat één van de kopers het voorschot (dat gebruikelijk 10% van de aankoopprijs bedraagt) betaalt, omdat hij of zij daartoe de financiële middelen heeft. De kopers kunnen bij de notaris bepaalde afspraken vastleggen zodat er bij een latere verkoop van de woning of een breuk tussen de kopers, rekening wordt gehouden met deze ongelijke inbreng.

 

Ongematerialiseerde aandelen

Deze aandelen worden vertegenwoordigd door een boeking op rekening, op naam van hun eigenaar, bij een daartoe erkende instelling. Een aandeel kan als een toekomstig goed worden verhandeld ook al bestaat het materialiter (nog) niet.
 

 

Onrechtstreekse schenking

Bij een onrechtstreekse schenking gaat de schenker zich ook van een ander soort contract bedienen dan een openlijke schenking, waardoor er zich een verschuiving voordoet van het vermogen van de schenker naar dat van de begiftigde, zonder dat echter de zaken naar de buitenwereld toe anders voorgesteld worden dan ze in werkelijkheid zijn. Men zal daarbij gebruik maken van een neutrale en autonome rechtsfiguur, waarmee bedoeld wordt een handeling waaruit niet meteen kan afgeleid worden of de eigendomsoverdracht die ze teweegbrengt als een schenking bedoeld is of niet.
 

 

Onroerend erfgoed

Bepaalde onroerende goederen worden in Vlaanderen als erfgoed beschouwd omwille van hun historische, archeologische, culturele of artistieke waarde. Deze goederen zijn onderworpen aan een specifieke regelgeving (het Onroerend Erfgoeddecreet). Er bestaan zowel beschermde- als geïnventariseerde goederen, elk met een eigen regime. Geïnventariseerde en beschermde onroerende erfgoederen worden bijgehouden in een databank.

 

Onroerend goed (door incorporatie)

Een onroerend goed door incorporatie is een roerend goed dat geïntegreerd of verwerkt is in een onroerend goed. Je kan het goed niet losmaken van het onroerend goed zonder dat er schade wordt aangericht. Bijvoorbeeld keukenmeubels, vaste radiatoren, een ingebouwd bad … Die ‘roerende’ goederen zijn onlosmakelijk verbonden met het onroerend goed, waardoor ze er juridisch deel van uitmaken. De onroerende goederen door incorporatie worden mee verkocht met het onroerend goed en vallen onder de verkoopprijs.

 

Onroerend goed door incorporatie

Een onroerend goed door incorporatie is een roerend goed die geïntegreerd of verwerkt is in een onroerend goed. Je kan het goed niet afzonderen van het onroerend goed zonder dat er sprake is van schade. Denk bv. aan keukenmeubels, vaste radiatoren, een vast bad… Deze op zich ‘roerende’ goederen zijn zodanig verbonden met het onroerend goed, dat ze er juridisch deel van uit maken. Deze goederen zullen dus mee verkocht worden met het onroerend goed en zullen deel uitmaken van de prijs.

 

Onroerende en roerende goederen

Onroerende goederen zijn voornamelijk de grond en gebouwen, met wat daaraan vast zit ('aard- en nagelvast'). Op onroerende goederen kan je een hypotheek vestigen.

Roerende zaken zijn verplaatsbare zaken.

 

Onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting op onroerende goederen. Ze moet betaald worden door de eigenaar van het onroerend goed en wordt berekend op het kadastraal inkomen van het goed. Het kadastraal inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd. Onroerende goederen zijn gronden, gebouwen en sommige soorten van bedrijfsuitrusting (materieel en outillage). In bepaalde situaties kan je een vermindering van de onroerende voorheffing krijgen. Die moet je aanvragen, ze worden niet automatisch toegekend.

 

Ontbinding (van een overeenkomst)

Een ontbinding van de overeenkomst kan je vragen wanneer er iets misloopt met de prestatie van de koper of de verkoper. In tegenstelling tot “vernietiging” gaat het hier niet om de voorwaarden om een geldige overeenkomst te kunnen sluiten, maar schort er iets aan de uitvoering van de overeenkomst. Hier heb je een geldige overeenkomst, maar de verkoper wil het onroerend goed niet afleveren of de koper wil of kan de prijs uiteindelijk niet betalen.

De ontbinding zorgt (net zoals bij vernietiging) dat de overeenkomst wordt beëindigd, zij het dat de gevolgen enkel voor de toekomst werken.

 

Ontbinding van het huwelijk

Het huwelijk kan ontbonden worden om verscheidene redenen bijvoorbeeld door overlijden of echtscheiding.
 

 

Onteigening

Een onteigening is een procedure waarbij een overheid de overdracht van een eigendomsrecht oplegt. De verschillende overheden kunnen gebouwen en gronden onteigenen om redenen van openbaar nut of algemeen belang, bijvoorbeeld om gebouwen op te richten of wegen en rioleringen aan te leggen. De overheid kan bijvoorbeeld woningen onteigenen om een nieuwe spoorlijn aan te leggen of om een autosnelweg te verlengen.

De overheden mogen enkel onteigenen voor projecten binnen hun bevoegdheidssfeer. Onteigening gebeurt pas als het algemeen belang dat vereist.

 

Onverdeeldheid

Een goed bevindt zich in onverdeeldheid als verschillende mensen eenzelfde recht op het goed hebben, zonder dat het goed materieel verdeeld wordt. Er is sprake van mede-eigendom tussen de mede-eigenaars. Mede-eigendom kan vrijwillig, toevallig of verplicht door de wet zijn (bijvoorbeeld de gemeenschappelijke delen van een appartement).

Het typevoorbeeld van toevallige mede-eigendom is het openvallen van een nalatenschap. Iedere erfgenaam heeft recht op een deel van de nalatenschap, zonder dat het deeltje op voorhand bepaald is. Tot de onverdeeldheid verdeeld is, kan geen enkele mede-eigenaar claimen dat een deel van de zaak hem exclusief toebehoort.

 

Openbare verkoop

Bij een openbare verkoop is er geen aanloopperiode, maar zal de notaris, mits akkoord van de eigenaar, dadelijk toewijzen aan de meestbiedende. Op het ogenblik van de toewijzing is de verkoop gesloten en wordt in de verkoopzaal de akte opgemaakt en ondertekend.
 

 

Oprichtingsakte

Bij de oprichting van een nieuwe vennootschap zal de notaris een oprichtingsakte opstellen. Dit is de basistekst die rechten toekent aan de vennootschap. Naargelang de vennootschapsvorm kan de oprichtingsakte zowel een authentieke akte zijn als een onderhandse akte.

Bij het tekenen van de oprichtingsakte moeten altijd bepaalde documenten gevoegd worden en bepaalde formaliteiten nageleefd worden. De notaris zal zorgen dat deze nageleefd worden.

 

Opschortende voorwaarde

Een opschortende voorwaarde is een gebeurtenis waarvan de partijen de uitvoering van hun overeenkomst laten afhangen. De gebeurtenis bevindt zich in de toekomst en is onzeker.

In een koopovereenkomst kunnen koper en verkoper bijvoorbeeld het krijgen van een lening als opschortende voorwaarde opnemen. Als die voorwaarde niet vervuld wordt, dan gaat de verkoop niet door.

 

Opschortende voorwaarde in de verkoopovereenkomst

Een verkoopovereenkomst waarbij koper en verkoper de uitvoering van een specifieke verbintenis (bv. de eigendomsoverdracht) laten afhangen van een onzekere toekomstige voorwaarde (vb. bekomen van een lening, bekomen van een stedenbouwkundige vergunning, …). Doet deze voorwaarde zich niet voor dan zal de verbintenis niet uitgevoerd kunnen worden.
 

 

Opstal

Een (tijdelijk) recht om gebouwen, werken, of beplantingen op, onder of boven andermans grond te hebben.

 

Optie

Een optie (eenzijdige belofte) is een voorovereenkomst dat van de eigenlijke koopovereenkomst moet onderscheiden worden. De verkoper belooft het goed aan welbepaalde persoon te verkopen (aankoopoptie) of een koper belooft het goed aan een welbepaalde persoon te kopen (verkoopoptie). De verkoop komt pas tot stand indien de koper of verkoper de optie binnen een welbepaalde termijn “licht”.

Een optie heeft als groot voordeel dat het de koper nog enige beslissingsvrijheid heeft, de verkoper mag immers het goed niet doorverkopen aan iemand anders gedurende deze termijn.

 

Orde

Is een groep van familieleden die aanspraak kan maken op de nalatenschap van de overleden persoon.  Er zijn in totaal vier orden.
Een voorgaande orde sluit een volgende orde uit.
Niet alle leden van de hoogste orde erven automatisch.
Het is de graad van verwantschap met de overledene die de doorslag geeft.

 

Oriënterend bodemonderzoek

Wanneer op een onroerend goed dat verkocht wordt een activiteit werd of wordt uitgeoefend of een inrichting gevestigd is of was die vermeld staat op een lijst vastgelegd door de Vlaamse Regering (risico-activiteiten), dan zal de verkoper voor de verkoop een oriënterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten laten verrichten door een erkend bodemsaneringsdeskundige.
 

 

Ouderlijk gezag

Het geheel van rechten dat de wet toekent aan de ouders met betrekking tot het bestuur van de persoon en de goederen van hun niet-ontvoogde minderjarige kinderen. Het ouderlijk gezag omvat 3 componenten:
- het gezag over de persoon van het kind (welke godsdienst zal het kind volgen? Welke opvoeding zal hij krijgen?)
- het wettelijk genot op de goederen van het kind (ouders hebben een wettelijk vruchtgebruik).
- het wettelijk beheer van de goederen van het kind (ouders mogen de rekeningen beheren van het minderjarig kind).

 

OVAM

OVAM staat voor de Openbare Afvalstoffenmaatschappij voor het Vlaamse Gewest (http://www.ovam.be/). Bij elke overdracht van een onroerend goed bezorgt de OVAM een bodemattest, die gegevens bevat over de kwaliteit van de grond.  

 

Overlevingspensioen

Een overlevingspensioen geeft aan de langstlevende partner (weduwe of weduwenaar) een pensioen dat berekend wordt op basis van de loopbaan van de overleden echtgeno(o)t(e). Het overlevingspensioen is verbonden aan een aantal belangrijke voorwaarden zoals de minimumleeftijd van 45 jaar (wordt jaarlijks verhoogd) en de minimumduur van één jaar van het huwelijk (er zijn hierop uitzonderingen). Indien de leeftijdsvoorwaarde niet is bereikt, kan er in sommige gevallen een overgangsuitkering betaald worden in plaats van een overlevingspensioen.

 

Overschrijving op het hypotheekkantoor

Bepaalde notariële akten, hoofdzakelijk de akten die betrekking hebben op overdracht van onroerende goederen of die ermee gelijkgesteld worden (bv. verkoop, verdeling, inbreng in vennootschap, huur voor meer dan 9 jaar), moeten binnen de maand te rekenen vanaf de ondertekening voor de notaris, op het bevoegd hypotheekkantoor van het arrondissement worden “overgeschreven” in een daartoe bestemd register.
Door dit openbaar register weten derden wie de eigenaar is van een onroerend goed. Sterker nog, vanaf de overschrijving van een onroerend goed in het register gaat men ervan uit dat derden “behoren te weten” wie de eigenaar is. De eigendomstitel zal als het ware beschermd worden tegen aanspraken van derden. Dit noemt men ook wel de “tegenwerpelijkheid”.